越南的改革浪潮正裹挟着热钱奔涌向前，国民收入稳步提升，经济增速持续亮眼，一派欣欣向荣的景象。但在这份繁荣背后，楼市却上演着一场离谱的狂飙：河内公寓单价突破8000万越南盾（折合人民币2.1万元），比肩中国苏州城区水平，而越南人均GDP尚不足5000美元，仅相当于2010年的中国——彼时上海房价也未达此高度。一个起步阶段的发展中国家，房价却飙升至发达国家水准，这场看似似曾相识的剧情，实则藏着与过往截然不同的底层逻辑，更折射出越南经济融入世界过程中的深层阵痛。

一、货币宽松成瘾与土地政策梗阻：供需失衡的致命闭环

越南楼市的疯狂，根源始于货币端的无序放水。越南国家银行（SBV）十余年来的降息潮，本质上是一场以货币宽松换经济增长的豪赌。2008至2025年间，基准利率从15%骤降至4.5%的历史低位，尤其在2024-2025年，为守住7%-8%的GDP增长政治红线，SBV在美联储维持高息的背景下逆势降息，四大国有银行12个月存款利率击穿4%心理防线，实际利率一度陷入负值。即便2025年全球流动性紧缩，越南仍将信贷增长目标锁定在15%-16%，M2增速维持13.5%的高位，远超5.5%的实际GDP增速，海量资金被强行注入市场。

初衷流向制造业的资金，却在全球需求疲软、工厂订单不足的现实面前无路可走，最终集体涌入资产市场，成为房价暴涨的“燃料”。更棘手的是，为稳定汇率、缓解资本外流，越南政府被迫消耗外汇储备，被动宽松进一步加剧了流动性过剩，形成“放水-资产涨价-汇率承压-再放水”的恶性循环。

与需求端的资金洪水形成鲜明对比的，是供给端被制度死死卡住的“便秘式”困境。2024年生效的《新土地法》本欲推进土地市场化，却因设计缺陷与执行滞后走向反面。在此之前，越南政府每五年制定的土地供应指导价仅为市场价的1/5至1/10，不仅导致2023年土地相关收入占财政比重仅12%（远低于东南亚25%的平均水平），更催生了房企囤地惜建的乱象——胡志明市某房企2018年拿地后闲置至今，坐等土地溢价而非开发建房。这直接导致供应严重短缺：2024年河内仅供应3.9万套公寓，每231人才能分到一套；胡志明市近千万人口，全年新房供应仅5000套，每2000人才能拥有一套。

《新土地法》废除政府限价、推行“年度土地价格表”的市场化改革，虽看似公平，却让开发商土地成本瞬间暴涨3-5倍。据世邦魏理仕与Savills 2025年Q1报告，河内新盘拿地成本占总开发成本比例从15%-20%飙升至40%-50%。市场预判成本上涨引发疯狂抢地潮，房企将新增成本叠加30%利润转嫁给购房者，进一步推高房价。而反腐运动中地方官员“不做不错”的摆烂态度，导致《新土地法》实施细则滞后，大量项目卡在土地估值环节，2024年河内新房供应量较2018-2019年高峰期腰斩，供应断崖与资金狂欢的碰撞，彻底点燃了房价泡沫。

二、双轨制市场：外资主导下的民生割裂

越南楼市的另一重诡异之处，在于新房市场早已脱离本土刚需，沦为外资与高收入群体的游戏。随着全球产业链向越南迁移，越南北部工业园区持续吸纳供应链转移，数以万计的韩、中、日工程师和高管涌入，同时带动数百万本地务工人员进城，形成梯度住房需求：高端人才追捧Vinhomes Smart City等高端公寓，管理层青睐配套国际学校的别墅，普通工人只能涌向郊区经济型住宅。2024年平阳省住宅销量增长46%，这种产业带动楼市的模式，与中国东莞、苏州的发展轨迹高度相似，但越南的供应缺口与涨幅更为猛烈。

外资的大量涌入进一步扭曲了市场结构。2024年越南房地产领域吸引FDI达56.3亿美元，2025年1-7月再入23.6亿美元，占全部外资的23.5%，且集中布局河内、胡志明市中高端公寓。这形成了典型的“双轨制市场”：房价定价锚定拿美元工资的外籍人士，而非月薪仅1500元人民币的本地工人。Savills数据显示，河内高端公寓租赁市场中外籍租客占比超40%，高昂租金回报支撑起虚高房价，对外国人而言“尚可承受”的价格，对本土居民则是天文数字。

成本高企让平价房彻底退出市场。土地与合规成本上涨50%后，开发4000万越南盾/平米的刚需房已无利润空间，开发商只能聚焦豪宅与高端公寓，通过泳池、智能家居等配套及“新加坡风情”“迪拜奢华”等概念，将单价推至8000万甚至1亿越南盾。新房市场的“豪宅化”直接拉高统计均价，形成“想买平价房无货，有货的买不起”的尴尬局面，社会割裂日益加剧。

财富差距正以惊人速度扩大：河内西湖区高端公寓业主与郊区贫民窟居民的财富差距超100倍，且每年以15%的速度攀升；2024年调查显示，越南前10%富裕家庭持有78%的房地产资产，后50%家庭仅持有2%，财富集中度远超泰国、马来西亚等邻国。河内25-35岁群体房价收入比达28:1，远超6倍的合理线与10倍的泡沫线，直接导致2025年越南结婚率降至6.2‰的历史新低，“无房”成为男性被拒婚的首要原因。2025年河内爆发的“住房抗议”活动，正是民生焦虑的集中爆发。

三、调控困局：不敢压、压不住的两难境地

越南政府陷入了“保增长”与“控房价”的两难。房地产直接间接贡献12%的GDP和26%的财政收入，2024年土地相关收入占非税收入的41%，贸然打压必将导致经济失速，这让调控只能“点到为止”。即便出台临时政策，也多沦为形式主义：胡志明市将外国人购房上限设为每个项目30%，外资通过“代持”轻松规避；河内试点“房价备案制”，房企通过“装修包”变相涨价，实际售价仍高于备案价20%。

作为民生托底的社会住房计划，也未能扭转局面。2025年推出的计划仅建设1.2万套，不足需求的十分之一，沦为“象征性工程”。尽管越南总理范明政在2025年12月主持会议时，强调要加大力度满足住房需求、推进100万套社会住房建设计划，目前已有65.7万套公寓处于规划、建设或完工状态，完成目标的62%，但项目推进缓慢、法律瓶颈未完全破除、产品结构失衡等问题仍突出，房价与居民收入脱节的核心矛盾尚未解决。

值得注意的是，2025年越南经济增速表现亮眼，前三季度GDP累计增长7.85%，三季度同比增长8.23%，创三年来最快水平，制造业、出口与外资成为核心驱动力。但楼市泡沫的累积，正成为经济韧性背后的隐忧——货币购买力从工薪阶层向资产持有者系统性转移，既透支长期增长潜力，也孕育着社会不稳定因素。

尾声：压力锅下的越南阵痛

当下的越南楼市，如同一个密闭的压力锅：货币宽松的烈火在底部持续燃烧，土地政策的盖子死死捂住供应，中间是焦虑沸腾的中产与无力购房的普通人。这场疯狂的本质，是发展中国家在快速融入全球经济过程中，货币、土地、外资等要素错配引发的系统性风险，与2016年上海、2018年首尔的楼市泡沫细节不同，却共享着“贪婪与脆弱并存”的底层逻辑。

对越南而言，破解困局的关键不在于短期调控，而在于打破“钱太多、地太少、房不对人”的闭环：一方面需收紧货币闸门，引导资金回流实体经济；另一方面要完善《新土地法》实施细则，打通土地供应梗阻，加大社会住房供给；同时规范外资购房行为，避免市场被过度主导。但这每一步都需平衡经济增长与风险防控，考验着政策制定者的智慧。

这场楼市狂飙，既是越南经济活力的体现，也是成长的阵痛。泡沫破裂的风险如悬顶之剑，唯有及时纠偏要素错配，让住房回归居住属性，才能让经济增长真正惠及民生，在全球化浪潮中走得更稳、更远。